An- und umbauen ohne Risiko

Neben den infrastrukturellen Vorgaben wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sowie der Grundstücksgröße ist der Bebauungsplan des betreffenden Gebiets wichtig. Aus ihm geht hervor, inwieweit die heute noch schöne Aussicht auch zukünftig erhalten bleibt oder ob jederzeit ein neuer Nachbar seine Zelte vor der Nase aufschlagen kann. Ist ein Dachausbau gewünscht, sind oft Dachflächenfenster oder Dachgauben erforderlich. Dem Architekten bzw. der Architektin genügt ein Blick in die entsprechenden Unterlagen beim örtlichen Bauamt, um festzustellen, ob sie überhaupt genehmigungsfähig sind. Ähnliches gilt für die Möglichkeiten für Um- und Anbauten, die durch den Bebauungsplan stark eingeschränkt oder sogar völlig ausgeschlossen sein können.

An erster Stelle steht aber meist die Frage nach der Qualität der Bausubstanz. Neben rein optischen Mängeln und räumlichen Defiziten stellt heutzutage insbesondere der Bedarf an energetischer Verbesserung einen wichtigen Beweggrund dar, bauliche Veränderungen im Bestand durchzuführen. Es gibt eine unüberschaubare Fülle an Lösungsmöglichkeiten – eine Vielfalt, die der Denkmalschutz allerdings erheblich einschränken kann. Erläuterungen und Vergleiche bezüglich Investitionskosten, Lebensdauer und effektivem Einsparpotenzial bekommt der Bauherr von einem Architekten und Energieberater.

Erste Vorschläge für sinnvolle Sanierungsmaßnahmen enthält schon der Energieausweis. Das vierseitige Dokument ist seit dem 1. Januar 2009 Pflicht für alle Gebäude, die vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Es gibt Auskunft über das Baujahr von Haus und Heizung, die Gesamtwohnfläche und die energetischen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. So bekommt der Interessent auch einen schnellen Einblick in Alter und Zustand der technischen Installationen.

Prinzipiell müssen Öl- und Heizkessel, die noch vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden, ausgetauscht werden. So sieht es die Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 26. Juli 2007 vor, deren Aktualisierung schon Anfang 2009 verabschiedet wurde und noch im Laufe des Jahres eingeführt werden soll.

Dass auch die Elektroinstallationen in die Jahre gekommen sind, lässt sich manchmal schon durch einen Blick auf den Sicherungskasten erkennen. Doch die modernen Kommunikationssysteme erfordern in den meisten Fällen noch weitere Maßnahmen: Zusätzliche Antennenleitungen für Rundfunk und Fernsehen und vor allem Telefon- und Datenkabel, die heute in mehr als nur einem Raum benötigt werden. Auch wenn das Gebäude selbst noch keinen Breitband-Anschluss besitzt oder aktuell kein Bedarf besteht, ist der Bauherr gut beraten, im Rahmen von ohnehin fälligen Sanierungsmaßnahmen entsprechende Leerrohre verlegen zu lassen. So kann er jederzeit problemlos nachrüsten. Alternativ dazu stehen für eine intelligente Gebäudetechnik auch Funk-Systeme zur Verfügung.

All das kostet natürlich Geld. Deshalb gilt es schon vor dem Erwerb einer Immobilie den Kostenrahmen für Umbau oder Sanierung abzustecken: Idealerweise ist bei einer Besichtigung des Gebäudes der Architekt bereits mit von der Partie - er protokolliert, welche Baumaßnahmen aus gesetzlicher oder technischer Sicht erforderlich sind und welche persönlichen Umbauwünsche die künftigen Besitzer haben. Auf Grund dieser Zusammenstellung nimmt er eine erste Kostenschätzung vor.

Auch wenn es um das Ausfüllen der Anträge für KfW-Kredite oder für die Förderung von Pelletsheizungen geht, kann der Fachmann helfen. Liegt ein Wasser-, Sturm- oder Brandschaden vor, verschafft er den Versicherungen die nötigen Angaben zu Kosten und Dauer von Renovierungsarbeiten oder verhandelt über Entschädigungssummen.

Vor Beginn einer Baumaßnahme sollte sich der Auftraggeber in jedem Fall mehrere Angebote einholen. Gerade für den Anbau eines Wintergartens oder den Umbau des Bads gibt es häufig schlüsselfertig-Angebote. Um sicher im vorgesehenen Zeit- und Kostenrahmen zu bleiben, kann man auch hier die Beauftragung der Handwerker, die Qualitätskontrolle während der Ausführung und die Abrechnung der Bauleistungen in die Hände eines Architekten legen. Das Honorar, das dieser bekommt, liegt erfahrungsgemäß unter denjenigen Kosten, die durch seine Leistungen eingespart werden. Als Mehrwert hat der Auftraggeber keinen Ärger und die gute Qualität des Gebauten.

Geeignete Planerinnen und Planer für den individuellen Beratungsbedarf finden sich unter www.architektenprofile.de. Zusätzlich dazu sind die als Energieberater von der BMWi zugelassenen Architektinnen und Architekten unter www.akbw.de/download/vorortberater.pdf aufgelistet.