Der Energieausweis für Gebäude

Die Energieeinsparverordnung (EnEV), zuletzt novelliert zum 1. Oktober 2009, sieht im § 16 vor, dass bei Kauf oder Vermietung einer Immobilie ein Energieausweis - häufig missverständlich als Energiepass bezeichnet - "zugänglich" sein muss, in dem Kennwerte angegeben werden, die die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes repräsentieren. Betroffen ist davon der Wohnungsbau wie auch der Nichtwohnungsbau. Auf diese Weise soll langfristig die Energieeffizienz von Wohngebäuden, aber auch anders genutzten Gebäuden auf dem Immobilienmarkt eine viel größere Rolle spielen als bisher.

Eine "Jedermann-Berechtigung" zur Einsichtnahme in Energieausweise sieht die Verordnung ausschließlich für öffentliche Gebäude vor. Ansonsten genügt es, dem Miet- oder Kaufinteressenten die Einsichtnahme während seiner Entscheidungsfindung zu ermöglichen - beispielsweise im Büro des Verkäufers oder durch Aushang im Gebäude während der Besichtigung.

Bei Eigentumswohnungen trifft die Pflicht zum "zugänglich machen" den verkaufswilligen Besitzer. Im Innenverhältnis hat dieser einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises. Die Kosten des Energieausweises, der sich immer auf das gesamte Gebäude bezieht, trägt die Eigentümergemeinschaft.

Für Gebäude, die weder baulich verändert, noch vermietet, verpachtet oder verkauft werden, muss im Übrigen auch kein Energieausweis vorgelegt werden. Hier kann sich der Eigentümer mit der Erstellung des Ausweises also noch Zeit lassen. Genausowenig beinhaltet der Energieausweis eine Modernisierungspflicht!

Für die Errichtung von Neubauten ist die Ausstellung von Energie- oder Wärmebedarfsausweisen schon seit 1995 vorgeschrieben. Neu ist, dass die Energieeinsparverordnung (EnEV) nunmehr zwischen einem bedarfs- und einem verbrauchsorientierten Ausweis unterscheidet. Für Neubauten ist naturgemäß nur die Erstellung eines Bedarfsausweises möglich; welcher Ausweis bei bestehenden Wohngebäuden jeweils verwendet wird, hängt von der Größe, dem Baujahr und der energetischen Qualität des Wohngebäudes ab:

• Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der Wärmeschutzverordnung 1977 oder später errichtet wurden, besteht, genauso wie für alle Nichtwohngebäude, Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis.
• Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten, egal welchen Baujahres, gilt ebenfalls Wahlfreiheit.
• Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet worden sind, muss ab dem 1. Oktober 2008 der bedarfsorientierte Energieausweis ausgestellt werden. Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude aus dieser Zeit, die entweder schon bei der Baufertigstellung den energetischen Stand der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 aufgewiesen haben oder durch Modernisierungsmaßnahmen auf diesen Stand gebracht worden sind. In diesen Fällen besteht ebenfalls Wahlfreiheit, wobei sich dem Bauherrn hier das Problem des Nachweises über den energetischen Status Quo des Gebäudes stellen wird.

Unter Energiebedarf versteht man die zum Heizen und für Warmwasser benötigte Energiemenge, die für ein Gebäude anhand seiner spezifischen bau- und anlagentechnischen Kennwerte ermittelt wird. Individuelle Gewohnheiten der Bewohner werden dabei nicht berücksichtigt.

Unter dem Energieverbrauchskennwert versteht man einen Wert, der aus den Verbrauchsdaten (Heizkostenabrechnung) der letzten drei Jahre ermittelt wird. Dabei müssen Wohnungsleerstände im Gebäude rechnerisch berücksichtigt werden, sofern sie das übliche Maß deutlich übersteigen.

Grundvoraussetzung für eine breite Akzeptanz des Energieausweises wären nach Auffassung der Bundesarchitektenkammer Einheitlichkeit, Verständlichkeit und Transparenz des Ausweises und der verwendeten Berechnungsmethoden. In der EnEV sind jedoch mehrere Berechnungsmethoden vorgesehen. So wird einerseits für Nichtwohngebäude ein hochkomplexes, wissenschaftliches Verfahren eingeführt, andererseits aber mit der verbrauchsorientierten Berechnungsmethode für den Wohnungsbestand ein sehr niedriges fachliches Niveau verankert.

Mit den unterschiedlichen Rechenverfahren für Nichtwohngebäude und Wohngebäude, der Möglichkeit Bedarfsausweise unter pauschalisierten Rahmenbedingungen zu berechnen und schließlich dem Verbrauchsausweis sind somit bereits vier unterschiedliche Berechnungsverfahren festgeschrieben. Gleichzeitig wird quasi ein fünftes Verfahren eingeführt, indem für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 auch noch die Wärmeschutzverordnung 1977 zu berücksichtigen ist.

In der Folge gehen Transparenz und Überschaubarkeit verloren. Ein einheitliches Niveau ist nicht zu erreichen, da mit den verschiedenen Berechnungsmethoden unterschiedliche Ergebnisse erzielt werden.

Auch in der Diskussion über die Kosten von Energieausweisen wird immer wieder übersehen, dass die Qualität des Energieausweises vom Genauigkeitsgrad der Gebäudeaufnahme und der Berechnungen abhängt. Dies ist nicht neu – schon nach der Energieeinsparverordnung 2002 ließ sich der Jahres-Heizwärmebedarf eines Einfamilienhauses ganz legal um rund 30 % reduzieren, wenn anstelle von Vereinfachungen, d.h. pauschalen Annahmen, genauer gerechnet wurde. Dies hat die Bundesarchitektenkammer anhand einer Musterberechnung nachgewiesen.

Der Auftraggeber muss daher mit dem Ersteller des Energieausweises genaue Vereinbarungen darüber treffen, welche Art des Ausweises ausgestellt werden soll und welche Vereinfachungen, insbesondere pauschale Annahmen beim Aufmaß des Gebäudes und bei der Ermittlung der energetischen Kennwerte, sinnvollerweise angewendet werden sollen. Mit dem Verbrauchsausweis als minimalem rechnerischen Aufwand werden schließlich nur diejenigen Hauseigentümer einen Kosten-Nutzeneffekt erzielen, denen ausschließlich an einem "billigen" Energieausweisergebnis gelegen ist.

Die zur Erstellung eines Bedarfsausweises erforderlichen Arbeiten können je nach Gebäudetyp, Größe und Ausstattung sehr unterschiedlich sein. Sprechen Sie mit Ihrem Architekten über den Aufwand und vereinbaren Sie gemeinsam ein angemessenes Honorar, das den Architekten in die Lage versetzt, Ihnen qualitätvolle Ergebnisse zu liefern. Die Kosten müssen der Eigentümer oder der Vermieter tragen und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Steuerlich kann der Aufwand aber geltend gemacht werden. Alle Bauerfahrung zeigt, dass ein leistungsgerechtes Architektenhonorar nur einen Bruchteil dessen beträgt, was falscher Rat oder vorschnelles Handeln kosten kann.

Energieausweise müssen für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965 ab dem 1. Juli 2008, für später errichtete Wohngebäude ab dem 1. Januar 2009 und für Nichtwohngebäude ab dem 1. Juli 2009 "zugänglich gemacht" werden, d.h. ab den genannten Stichtagen haben Kauf- und Mietinteressenten das Recht auf Vorlage eines Energieausweises. Die Gültigkeit der Ausweise beträgt 10 Jahre.

Die Fristen gelten nicht, wenn bereits ein Energiebedarfsausweis nach der alten EnEV erstellt wurde. Denn Energiebedarfsausweise und Wärmeschutznachweise, die aufgrund der seit 2002 gültigen Energieeinsparverordnung bzw. der davor gültigen Wärmeschutzverordnung 1994 ausgestellt wurden, gelten gleichberechtigt weiter. Alternativ kann also Kauf- und Mietinteressenten auch ein Energiebedarfsausweis nach der alten EnEV oder ein Wärmeschutznachweis vorgelegt werden, allerdings nur bis zu 10 Jahre nach dem Tag der Ausstellung.

Im Übrigen muss für Gebäude, die in größerem Umfang baulich verändert werden - genauso wie für Neubauten - im Zuge der Baumaßnahmen ein Energieausweis erstellt werden, wenn dabei der Primärenergiebedarf ermittelt wird. Die Übergangsfristen greifen in diesem Fall nicht.

Architekten und Ingenieure sind als "Entwurfsverfasser" bereits seit der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 dafür verantwortlich, dass Wärmschutznachweise ausgestellt und mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften abgestimmt werden. Energieausweise dürfen zwar auch von anderen Berufsgruppen ausgestellt werden, doch gewährleisten ausschließlich Architekten und Ingenieure eine - von Gewerken - unabhängige energetische Gebäudeanalyse, einzig und allein im Auftrag des Bauherrn. Aufgrund ihrer Ausbildung und Erfahrung sind sie dazu befähigt, die erforderlichen Berechnungen auf verschiedenen Wegen anzustellen, um optimale Ergebnisse zu erzielen.

Steht die Modernisierung eines Gebäudes an, sollten Haus- und Wohnungseigentümer zusätzlich das Angebot einer fundierten Architekten-/Energieberatung wahrnehmen. Denn mit einem Energieausweis allein erhält der Eigentümer lediglich eine Dokumentation über das energetische Niveau seines Hauses, mit dem Vebrauchsausweis nicht mehr als die Auswertung der Heizkostenabrechnung.

Eine Modernisierung stellt immer eine "zweite Chance" für ein Gebäude dar. Es geht hierbei eben nicht nur um den Einbau von Dämmstoffen, sondern um die Möglichkeit einer ganzheitlichen Sanierung. So wollen viele Bauherren den Mehrwert des Gebäudes und dadurch auch die Vermietbarkeit steigern, indem die Betriebskosten gesenkt oder Wohnungszuschnitt und äußeres Erscheinungsbild verbessert werden. Aber auch die behutsame Reparatur des Stadtbilds oder einfach nur der Ausbau eines Dachgeschosses sind Aufgaben, die mit einer energetischen Planung verbunden sind. Der Energieausweis kann hierzu motivierend wirken. Der eigentliche Weg zu einer sinnvollen Planung führt jedoch über die energetische Beratung - eine Herausforderung, der sich Architektinnen und Architekten gerne stellen.

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