Hochhäuser

Berufspolitik
Modernisierung Hochhaus in Passivhaus-Bauweise, Auszeichnungsverfahren Beispielhaftes Bauen "Freiburg 2006 - 2014", Foto: Markus Löffelhardt

Innerstädtische Hochhäuser als Strategiebaustein zur Bewältigung der Wohnungsnachfrage in wachsenden Städten?


Baden-Württembergs Stadtplanerinnen und Stadtplaner reflektieren die lokal bis global geführte Debatte über Wohnhochhäuser und stellen sich die Frage, ob die Typologie von Hochhäusern ein nennenswerter Strategiebaustein zur Abmilderung der Wohnungsnachfrage in Deutschland sein kann , gegebenenfalls sogar auch ein Baustein des bezahlbaren Wohnens. Im Ergebnis zeigt sich, dass es sich bei Wohnhochhäusern doch um singuläre Vorhaben mit akzentuierender stadtgestalterischer Wirkung handelt, die derzeit ohne grundsätzliche Bedeutung für die Stadtentwicklung bleiben.

Differenzierter werdender Wohnungsmarkt

Die Debatte trifft auf einen sehr angespannten Wohnungsmarkt bei insgesamt stark gestiegenen Immobilienpreisen. Die Zuwanderung auf mittelgroße bis große Städte im Südwesten nimmt zu, seit Jahrzehnten müssen Städte erstmalig mit stark wachsenden Einwohnerzahlen planen. Die Wohnungsmärkte müssen Antworten auf gesellschaftliche Veränderungen, auf den demographischen Wandel, auf teilweise weiter steigende Wohnflächenansprüche finden und reagieren auf eine immer differenzierter werdende Nachfrage. Eine kleine Zielgruppe sieht für sich das innerstädtische Hochhaus als Alternative zum gehobenen Einfamilienhaus. Für diese Zielgruppe ist das schlechte Image des Vorstadt-Hochhauses der 1970er Jahre nicht von Bedeutung.

 

Anzahl der Projekte und Wohnungen

Die derzeit in Deutschland geplanten ca. 80 Wohnhochhausvorhaben mit insgesamt ca. 9.000 Wohneinheitensind von punktuell großer stadtbildprägender Wirkung, nennenswerte quantitative Bedeutung wird der Wohnhochhausbau aber in den kommenden Jahren absehbar nicht entfalten. Aufgrund der geringen Quantitäten sind keine nennenswerten Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt zu erwarten. Die Präsenz der Hochhausprojekte in den Medien erklärt sich über ihre Sonderstellung auf dem Markt, nicht aber in Bezug auf ihre wohnungswirtschaftliche Bedeutung.

 

Kosten und Preise

„Teuer sind sie alle“ konstatiert die FAS vom 19.2.2017. Hohe Baukosten, hohe Brandschutzauflagen, komplexe Planung, hohe Grundstückskosten bei attraktiven Lagen, hohe Betriebs- und Unterhaltungskosten machen das Hochhaus eher zu einer gehobenen Sonderimmobilie als zu einem regulären Stadtbaustein. Das Preisniveau von Hochhauswohnungen liegt in Frankfurt derzeit 40% über anderen Neubauimmobilien. Allein aus Kostengründen wird das Wohnhochhaus im Massenwohnungsbau – anders als auf außereuropäischen Märkten -voraussichtlich keine Rolle einnehmen.

 

Integrative oder segregierende Wirkung

Die Leipzig Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt wirbt um die sozial gemischte, integrative „Stadt der kurzen Wege“. Ob mit Hochhäusern eine sozial durchmischte Stadt gelingen kann muss bezweifelt werden, selbst wenn einzelne Kommunen einen Sozialwohnungsanteil in Hochhausprojekten aktuell vertraglich sichern. Der kontrollierte Eingang vom Öffentlichen Raum in eine vertikale private Binnenwelt ist das Gegenmodell zur offenen europäischen Stadt und fördert damit mehr die Segregation in der Stadt als es sie reduziert.

 

Hohe Dichte und Städtebau

Urbane Quartiere sind Ziel der Stadtentwicklungspolitik. Dichte Wohnquartiere mit einer GFZ bis 3,0 wird das BauGB zukünftig regelhaft vorsehen. Diese urbanen Quartiere zu realisieren impliziert aber keine Hochhausquartiere. Quartiere, die sich an maßstabsgerechte Strukturen orientieren können diese hohen Dichten sogar eher und zusätzlich mit einem menschlichen Maßstab erreichen. Als Akzente können Wohnhochhäuser aber gute Orientierung im Stadtraum schaffen und haben mit ihrer städtebaulichen Wirkung ihre Berechtigung als Einzelbausteine.

 



Landesvorstand der Architektenkammer 26. Juli 2017

18.09.2017