Hauskauf und Modernisierung

Wer eine Immobilie erwerben möchte, dem stellen sich meist viele Fragen: Passen Lage und Grundriss des angebotenen Objekts zu den persönlichen Anforderungen? Welchen energetischen Standard hat das Gebäude? Ist der Preis angemessen? Gibt es Sanierungsbedarf und wenn ja: wie viel muss man neben dem Kaufpreis investieren? Wie sehen die gesetzlichen Fördermöglichkeiten aus, um tatsächlich eine Immobilie zu bekommen, die den persönlichen Vorstellungen entspricht?

Umgebautes und saniertes Wohnhaus, Architekt Kai Dongus, Ludwigsburg (Foto: Oliver Rieger)

Selbst wenn aus den Verkaufsunterlagen einiges hervorgeht, ist der Laie in der Regel mit der Beantwortung dieser Fragen überfordert, insbesondere wenn Änderungen am Objekt gewünscht sind. Auch um langfristig Geld und Kräfte zu sparen, kann er sich stattdessen Rat bei einer Architektin oder einem Architekten holen. Natürlich auch, wenn das Haus bereits in seinem Besitz ist und Sanierungs- bzw. Umbaubedarf besteht.

Bei der Begehung einer Wohnung oder eines Hauses wird der Architekt zunächst Aussagen zur generellen Qualität des Objektes machen. Dazu gehören Einschätzungen zur Bausubstanz genauso wie zu möglichen Schadstoffbelastungen. Auch die Elektroinstallationen, Heizungs- und Sanitäranlagen gilt es daraufhin zu überprüfen, ob sie dem aktuellen Standard entsprechen – gegebenenfalls ist es ratsam, weitere unabhängige Fachleute wie Statiker und Haustechnikingenieure hinzuzuziehen.

Häufig ist eine energetische Instandsetzung notwendig. Hier kann der Architekt unabhängige Empfehlungen zum besten Sanierungskonzept geben, welche so von einzelnen Handwerkern in der Regel nicht zu erwarten sind. Manche Bauten, gerade aus den 1960er und 70er Jahren, sind oftmals aufgrund der Gebäudegeometrie nur mit enormem Aufwand energetisch zu optimieren – was bei der Entscheidung über einen Kauf eine maßgebliche Rolle spielen kann. Denn bezieht man die Aufwendungen, die für solch eine energetische Ertüchtigung anfallen, bzw. die zu erwartenden Nebenkosten in die Erwerbsverhandlungen mit ein, relativieren sich oftmals die Vorstellungen, die auf Verkäuferseite vom Wert einer Immobilie existieren.

Leben, Wohnen und Arbeiten im denkmalgeschützten Minimal-Energie-Haus; Architekt Wolfgang Helmle, Ellwangen

Auch den Grundriss gilt es zu beurteilen. Stammt er aus der Nachkriegszeit, ist er meist sehr kleinteilig, was den heutigen Bedürfnissen oft zuwiderläuft. Der Aufwand, mit dem er sich individuell anpassen lässt, hängt auch maßgeblich davon ab, wie sich die tragenden und nichttragenden Wände verteilen. Dies ist in Bezug auf die Barrierefreiheit ebenfalls relevant. Selbst wenn sie in der momentanen Lebenssituation manchem Bauherrn noch belanglos erscheint, ist er gut beraten, vorausschauend zu denken. Denn nur eine Immobilie, die sich für einen altersgerechten Umbau eignet, hat gute Chancen auch bei eingeschränkter Mobilität ein komfortables Zuhause zu bieten.

Im Rahmen des demografischen Wandels werden diese Fragen immer wichtiger, zumal sich viele ältere Menschen nach Wegzug der Kinder neu orientieren. Dazu können auch Erweiterungen gehören, um separat vermietbaren Wohnraum zu schaffen. Sind Änderungen am Erscheinungsbild des Objektes geplant, braucht es eine baurechtliche Genehmigung. Ob diese im konkreten Fall zu erlangen sein wird, dazu kann der Architekt eine Aussage treffen – im Zweifelsfall lässt sich über eine Bauvoranfrage auch schon vor einem Kauf Rechtssicherheit schaffen.

Was kostet solch eine Beratung durch den Architekten? Die Vor- und Nachteile einer angebotenen Immobilie kritisch zu beleuchten, Möglichkeiten der individuellen Anpassung aufzuführen und dafür einen ersten Kostenrahmen zu benennen, wird er in der Regel nach Aufwand – also nach seinen Stundensätzen – berechnen. Ab dem Moment, wo Planungsleistungen zu erbringen sind, im Rahmen einer Untersuchung oder nach dem Kauf, greift die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI); in dieser regelt der Gesetzgeber, für welche Leistungen wie viel zu berechnen ist.

Wenn sich der Besitzer entschließt, sein Haus umzubauen oder zu sanieren, gilt es nicht nur zu überlegen, welchen Anforderungen das Objekt künftig genügen soll, sondern auch, mit welcher Priorität sie sich stellen. Denn die finanziellen Möglichkeiten hinken den Wünsche mitunter hinterher. In diesem Fall empfiehlt sich die Erarbeitung eines Stufenplans – mit der Maßgabe einen angemessenen Standard zu günstigem Preis zu realisieren und nicht so Dringliches zeitlich zurückzustellen.

Denkmalgerechte Sanierung eines Wohngebäudes; Jarcke Architekten, Mannheim (Foto: Frank Schindler)

Als Treuhänder des Bauherrn kümmert sich der Architekt oder die Architektin um alle weiteren Schritte: Genehmigung, Termin- und Kostenplanung sowie Bauausführung. Über Ausschreibungen der verschiedenen Gewerke lassen sich die jeweils geeignetsten Firmen ermitteln, bei Abweichungen vom Budget kann der Architekt rechtzeitig Vorschläge zu möglichen Einsparungen machen. Schließlich kontrolliert er alle Leistungen der Handwerker, prüft ihre Rechnungen und gibt sie frei.

Ein wesentliches Argument, einen Architekten in die Modernisierung einzubeziehen, ist auch seine gestalterische Kompetenz. Denn oft kann sich der Laie im Vorfeld nicht so leicht vorstellen, wie das Gebaute optisch wirken wird. Ein Aspekt, der noch besondere Relevanz bekommt, sofern es sich um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt. Der Architekt schlägt Materialien vor, wird Umbauten und Ergänzungen sensibel an das Vorhandene anpassen und Empfehlungen zur bestandsgerechten Dämmung geben. Bei Bedarf erarbeitet er auch unkonventionelle Lösungen.

Da die Geschmäcker bekanntlich verschieden sind, empfiehlt es sich, seine Planerin oder seinen Berater sorgfältig auszusuchen – am besten, indem man sich deren Referenzen anschaut und ein erstes unverbindliches Gespräch führt. Gute Recherchemöglichkeiten bieten sich hier.

Rückfragen / 27.01.2015