Die rechtzeitige Erfassung von Schadstoffen ist technisch und rechtlich notwendig und sinnvoll, raten Frank Michael Lange, Dagmar Rötgers und Hellmuth Mohr.
Gebäudeschadstoffe waren bis Mitte der 70er kein Thema, dem besondere Bedeutung beigemessen wurde. Die gesundheitlichen Auswirkungen von Baustoffen wie Asbest, PCB (Polychlorierte Biphenyle), PAK (Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe) oder PCP (Pentachlorphenol) wurden erst nach und nach erkannt. Baustoffe oder Verfahren, die zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung noch gesetzlich gefordert waren bzw. als gute Baupraxis galten, wurden schon wenige Jahre später Auslöser kostspieliger Sanierungen.
Heute stellen Gebäudeschadstoffe eine große Herausforderung für alle Baubeteiligten dar. Zum einen fordern gesetzliche Regelungen wie beispielsweise die Asbest- oder PCB-Richtlinie den richtigen Umgang mit diesen verbauten Gefahrstoffen bei Um- und Rückbaumaßnahmen, zum anderen sind beim Erwerb und Verkauf von Bestandsimmobilien baustoff- und nutzungsbedingte Kontaminationen als wertmindernder Faktor zu beachten („Immobilien Due Diligence“).
So ist während des Betriebes von Gebäuden der Eigentümer verpflichtet, Schadstoff-Untersuchungen auf Grundlage der Asbest-, PCB- oder PCP-Richtlinie zu veranlassen, wenn der Verdacht besteht, dass eine Freisetzung der genannten Stoffe in die Innenraumluft erfolgen könnte. Vor Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen muss der Bauherr bzw. sein gesetzlicher Vertreter das ausführende Unternehmen auf schadstoffbelastete Bauteile hinweisen. Der Unternehmer wiederum muss zum Schutz seiner Mitarbeiter vor Aufnahme der Tätigkeiten an Gefahrstoffen alle erforderlichen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr ergreifen. An die Beschreibung der Baumaßnahme sind daher im Hinblick auf Gebäudeschadstoffe hohe Anforderungen zu stellen. Diesen Anforderungen Bauen im Bestand Schadstoffe rechtzeitig erfassen wird nur gerecht, wer bereits im Vorfeld der Baumaßnahme eine umfassende und qualifizierte Bestandsaufnahme vornehmen lässt. So lassen sich nicht nur gesundheitliche und juristische Risiken, sondern auch Bauunterbrechungen und unnötige Kostensteigerungen vermeiden. Auch beim Abbruch von Gebäuden fordern baurechtliche Auflagen eine fachtechnische Begleitung. Die Problemstoffe sind zuvor gesondert auszubauen. Soweit es sich dabei um Gefahrstoffe handelt, sind diese als gefährlicher Abfall zu entsorgen. Der verbleibende Bauschutt ist den LAGA-Kriterien oder den Regelwerken auf Bundeslandebene für die Verwertung zuzuordnen oder aber bei Überschreitung der Prüfwerte als schadstoffbelasteter Abfall entsprechend der Deponieverordnung zu beseitigen.
Sick-Building-Syndrom Nicht nur „bekannte“ Gebäude-Schadstoffe können Probleme bereiten. Gebäudenutzer klagen in Neubauten oder nach einer Modernisierung häufig über geruchliche oder gesundheitliche Beeinträchtigungen. Das „Sick Building Syndrom“ steht als ein weiteres Schlagwort der Zivilisationskrankheiten neben „Burn out“ oder „Mobbing“. Die Verwendung schadstoffbelasteter Bauprodukte führt dazu, dass neu hergestellte Räume oder sogar ganze Gebäude über Wochen und Monate nicht oder nur mit einem speziellen Lüftungsmanagement genutzt werden können. Das Umweltbundesamt beklagt, dass „nicht selten in Bauprodukten gefährliche Stoffe schlummern“, gleichzeitig aber „umfassende Informationen darüber, wie sich solche Stoffe auswirken, falls sie in geringen Konzentrationen, aber über längere Zeiträume hinweg vom Menschen aufgenommen werden, fehlen“. Die Erklärungen für Krankheitsphänomene sind oft simpel: Neubauten oder modernisierte Altbauten weisen infolge der Energiesparverordnung eine dichte Gebäudehülle auf. Das hat Auswirkungen auf die Luftqualität. Hohe Schadstoff-Konzentrationen können in sehr dichten Gebäuden selbst dann entstehen, wenn keine außergewöhnlichen Emissionsquellen vorhanden sind. Viele Innenraum-assoziierte Erkrankungen haben ihre Ursachen ohnehin nicht in Bauprodukten, sondern in Hausstaub-Allergenen, im Auftreten von Feuchtigkeit in Verbindung mit Schimmelpilzwachstum oder nicht ordnungsgemäß betriebenen raumlufttechnischen Anlagen.
Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Architekten und dem Bauherrn Der Architekt hat aufgrund seines Werkvertrags mit dem Bauherrn, der im Regelfall bezüglich des Neubaus oder Abbruchs meist Laie ist, weitgehende Beratungspflichten. Beim Neubau eines Gebäudes ist er deshalb verpflichtet, die Verwendung von zugelassenen und schadstofffreien Baumaterialien sicherzustellen. Soweit ihm hierfür die erforderlichen Detailkenntnisse fehlen, muss er dem Bauherrn die Beauftragung eines Fachmanns empfehlen. Dies gilt insbesondere bei speziellen Wünschen des Bauherrn zur Frage, welche schädlichen Auswirkungen eventuell auch von zugelassenen Baumaterialien ausgehen können. Dagegen hat er nicht die Pflicht, die Verwendung nicht zugelassener gesundheitsschädlicher Baumaterialien beim Einbau durch die Handwerker zu überprüfen.
Beim Gebäudeabbruch wirken sich die Pflichten des Auftraggebers gegenüber dem Unternehmer wegen Schadstoffen im Gebäude auf das Vertragsverhältnis Architekt - Bauherr aus. Grundsätzlich trägt der Bauherr gegenüber dem Unternehmer die Verantwortung für die Beschaffenheit des Baugrunds und des Gebäudes. Demgegenüber steht die Verantwortung der Sonderfachleute für Spezialfragen, hier für den Gebäudeabbruch, aber auch des Architekten als Berater des Bauherrn.
Vom Architekten wird zwar nicht erwartet, dass er die Einzelheiten des rechtlichen und praktischen Vollzugs beim Gebäudeabbruch beherrscht. Er muss aber den Auftraggeber auf die damit verbundenen Risiken hinweisen und ihm die Beauftragung eines Fachmanns hierfür empfehlen.Bei der unterlassenen oder unvollständigen Erfassung von Schadstoffen in Gebäuden kann sich der Architekt zwar dadurch entlasten, dass die entsprechenden Beseitigungskosten auch bei einer ordnungsgemäßen Ausführung seines Auftrags angefallen wären (sog. Sowiesokosten). Deshalb hat der Bauherr insoweit keinen Anspruch auf Schadensersatz. Dagegen kann der Schaden des Bauherrn in den zusätzlichen Kosten bestehen, die erst durch die nachträgliche Erfassung der Schadstoffe entstanden sind, z. B. Kosten zur Beschleunigung der Baumaßnahme zum Ausgleich der Verzögerung infolge der verspäteten Schadstofferfassung, zusätzliche Unterbringungskosten für die Zeit der Verzögerung der Gebäudesanierung.
Frank-Michael Lange Dagmar Rötgers Hellmuth Mohr
Dagmar Rötgers ist Diplom-Geologin bei der Smoltczyk & Partner GmbH, Stuttgart
Dr. Frank-Michael Lange ist Mitinhaber der terrafusca Ingenieure PG in Stuttgart und FreierMitarbeiter bei der Smoltczyk & Partner GmbH, Stuttgart
Hellmuth Mohr ist Rechtsanwalt, Kanzlei Wesch & Buchenroth, in Stuttgart.
Alle Autoren sind Mitglieder im Arbeitskreis Gebäudeschadstoffe im altlastenforum Baden-Württemberg und haben Fachbeiträge in dem Dezember 2011 beim Erich Schmidt Verlag erschienenen „Handbuch Gebäude-Schadstoffe - Gesunde Innenraumluft“ (Hrg. Gerd Zwiener und Frank-Michael Lange)“ veröffentlicht.
