Kommunale Entwicklungsziele mit Konzeptvergaben erreichen

Der Planungswettbewerb bietet ein hervorragendes Instrument zur Erlangung eines breiten Spektrums qualifizierter Lösungsvorschläge. Zudem lässt sich ein regulärer Planungswettbewerb hervorragend mit den Vorgaben des öffentlichen Vergaberechts kombinieren. Unabhängig dieser rechtlichen Betrachtung bietet das Prinzip des Wettbewerbs um Leistungsfähigkeit, Qualität und Wirtschaftlichkeit die beste Möglichkeit des Vergleichs und damit Legitimation für das gefundene Konzept und das gefundene Planungsteam. Auch die Beteiligung der Öffentlichkeit an Planungs- und Entscheidungsprozessen als grundlegendem Prinzip der demokratischen Gesellschaft lässt sich im Umfeld eines Wettbewerbes hervorragend platzieren. Auf diese Weise lässt sich als Nebeneffekt sowohl für den Planungsprozess wie auch für das Ergebnis ein positives Image in der Öffentlichkeit gewinnen.

Im Eckpunkte-Papier der Landesvertreterversammlung zur Kommunalwahl, empfehlen die Delegierten den Kommunen die Verwendung von Konzeptvergaben

Die Kommunen sind in der Verantwortung für eine bedarfsgerechte, zukunftsfeste Bebauung. Mit Konzeptvergaben können gestalterische Qualität und funktionale Einbettung gesichert werden.

Will oder kann der öffentliche (oder auch private) Flächenbesitzer selbst nicht als Bauherr auftreten, bietet sich die sog. Konzeptvergabe an, auch als Konzeptverfahren bezeichnet. Mit der Konzeptvergabe steht für die Veräußerung oder zur Verfügungstellung von Flächen ein Instrument zur Verfügung, das die Qualität sichert und das Grundstücksgeschäft nicht allein dem reinen Preiswettbewerb unterwirft. D.h. das Erreichen der gewünschten Entwicklungsziele, also die Qualität des von den Interessenten einzureichenden Konzepts steht im Vordergrund der Entscheidung für die Grundstücksvergabe - und nicht das Preisangebot.

Die geforderten Ziele sind in Kriterienkatalogen formuliert. Neben Ansprüchen an städtebauliche, architektonische oder freiräumliche Qualitäten beziehen sie sich auf ökologische Standards, Verdichtungsansprüche, Nutzungszonierungen, quantitative Vorgaben etwa für die Schaffung von Wohnraum, Quoten für Flächen des sozialen Wohnungsbaus, gemeinnützige Einrichtungen o.ä. Nicht unberücksichtigt bleiben kann dabei, dass für den Investor auch Marktfähigkeit und Rentabilität eine Rolle spielen.

Die eingereichten Konzepte werden idealerweise von einem Gremium in einem diskursiven Format – ähnlich dem Preisgericht in einem Planungswettbewerb – bewertet und in Rangfolge gebracht.

Idealerweise wird ein Festpreis definiert, sodass nur die Konzeptqualität den Ausschlag gibt. Insbesondere bei der Definition eines Festpreises stellt die Konzeptvergabe ein hervorragendes Instrument dar, wenn privatrechtliche oder soziale Akteure eine Chance zur Baulandentwicklung erhalten sollen (z.B. Baugemeinschaften). Konzeptverfahren sind dann sogar auch ohne planerische Leistungen denkbar, wenngleich damit das Potenzial dieses Instruments nicht vollkommen in Anspruch genommen wird. Abgefragt werden dann z.B. lediglich Angaben zu Nutzungen, Gemeinschaftsangeboten, Anteilen sozialen Mietwohnraums o.ä.

Soll neben der Qualität des vorgelegten Konzepts der angebotene Kaufpreis nicht komplett unberücksichtigt bleiben, ist hierfür zwar eine Gewichtung denkbar, um das Verfahren in seinen Eigenschaften aber nicht zu konterkarieren, ist diese möglichst gering festzulegen (bis ca. 30 %).

Unter „Konzept“ werden meist planerische Darstellungen verstanden, die in ihrer Detailierung vergleichbar sind mit Wettbewerbsbeiträgen in städtebaulichen oder hochbaulichen Planungswettbewerben. Zusätzlich abgefragt werden oftmals Kennwerte in Form von Flächen- und Volumenangaben. Die Honorierung der Planungsleistungen erfolgt durch den sich bewerbenden Investor oder die ausschreibende Stelle.

Gefordert werden meist auch Informationen zu den Bewerber:innen bzw. zum sich bewerbenden Unternehmens und ggf. zum Finanzierungskonzept.

Maßnahmen zur Qualitätssicherung für die Umsetzung werden im Rahmen des Grundstücksgeschäfts ebenso vertraglich geregelt wie z.B. Zweckbindungen, die Verpflichtung zur Nutzung der Grundstücke binnen einer angemessenen Frist, Vereinbarungen zum sozialen Wohnungsbau oder zur Deckung eines speziellen Wohnbedarfs.