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Mit medial großer Aufmerksamkeit wurde das Baugesetzbuch BauGB durch das “Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung” vom 27. Oktober 2025 (BGBl. I Nr. 257) geändert und der sogenannte Bauturbo im Bauplanungsrecht eingeführt Die neuen Ausnahmeregelungen sollen dezidiert Wohnungsbauvorhaben erleichtern. Diese Änderungen sind seit 30. Oktober 2025 in Kraft.
Bei den Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB), die Erleichterungen für den Wohnungsbau bringen sollen, sind drei grundsätzliche Fallkonstellationen zu unterscheiden mit
Zum einen ermöglicht der neu formulierte § 31 Absatz 3 BauGB Befreiungen von den Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplans.
Zum anderen wurde § 34 BauGB im Absatz 3a Nummer 1 Buchstabe b angepasst und ein Absatz 3b eingefügt. Diese beiden Absätze eröffnen jeweils Optionen, innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ohne verbindliche Bauleitplanung (Bebauungsplan) vom Erfordernis des Einfügens abzuweichen.
Es muss sich dabei jeweils um Wohnungsbauvorhaben handeln, je nach Anwendungsfall als Neuerrichtung oder Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude. Weitere Voraussetzung ist, dass die Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Das erfordert insbesondere, dass sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen haben. Ganz wesentlich ist jedoch, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (§ 34, (3a) BauGB) bzw. die Zustimmung der Gemeinde erfolgt. Die Gemeinde kann ihre Zustimmung „im Einzelfall und in mehreren vergleichbaren Fällen“ erteilen. Damit wird vom bisherigen „Atypik-Erfordernis“ bei Befreiungen abgesehen.
Noch viel grundsätzlichere Optionen, sogar für Bauvorhaben im Außenbereich, scheint der neue § 246e BauGB als „Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau“ zu versprechen, über den Abweichungen von den Vorschriften des Baugesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften beantragt und ggf. genehmigt werden können. Diese Regelung ist befristet bis zum 31. Dezember 2030. Bis zu diesem Zeitpunkt müsste ein entsprechend beantragtes baurechtliches Verfahren abgeschlossen sein. Allerdings gilt auch hier, dass die Vorhaben der Schaffung von Wohnraum dienen und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein müssen.
Entsprechend ist eine überschlägige Prüfung der Umweltauswirkungen erforderlich. Zeigt diese bei Vorhaben im Außenbereich voraussichtlich zusätzliche erhebliche Auswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Vorhaben im Außenbereich können auch nur beantragt werden, wenn sie im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, für die ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan gilt oder die als im Zusammenhang bebaute Ortsteile anzusehen sind. Was „räumlicher Zusammenhang“ konkret bedeutet, ist jedoch auslegungsbedürftig.
Entscheidend ist jedoch auch bei Anträgen unter Bezug auf § 246e BauGB die Zustimmung der Gemeinde, die wesentliche Voraussetzung für eine Genehmigung ist.
Für die Zustimmung der Gemeinde führt das Gesetz mit § 36a BauGB konkrete Regelungen ein. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung an Bedingungen knüpfen, mit denen der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten.
Für die Zustimmung der Gemeinde gilt eine Genehmigungsfiktion, wenn nicht innerhalb von drei Monaten die Zustimmung versagt wird. Die Gemeinde kann zum Vorhaben eine Öffentlichkeitsbeteiligung als Anhörung durchführen, mit einer Stellungnahmefrist von längstens einem Monat. Die Frist für die Genehmigungsfiktion verlängert sich in einem solchen Fall entsprechend um diesen Zeitraum.
Wesentliche Voraussetzung ist für alle Fallkonstellationen ist, dass das Vorhaben
Die entscheidende Rolle bei der Umsetzung der Neuregelungen nimmt somit die Gemeinde ein. Die neuen Instrumente eröffnen den Kommunen neue Entscheidungsspielräume, insbesondere für die Nachverdichtung im Innenbereich und die Aktivierung bestehender Potenziale. Zugleich ist ihre Anwendung mit erhöhter planerischer Verantwortung verbunden. Die kommunale Zustimmung darf nicht beliebig erteilt oder verweigert werden. Sie ist Teil des Genehmigungsverfahrens und unterliegt damit der gerichtlichen Kontrolle. Ohne nachvollziehbare, gemeinwohlorientierte Kriterien drohen Klagerisiken, politische Kontroversen und eine Schwächung der Planungshoheit der Gemeinden. Gerade angesichts der vorgegebenen gesetzlichen Fristen ist somit wichtig, dass einerseits sich die Gemeinden sowohl mit ihren städtebaulichen Vorstellungen als auch Entscheidungsprozessen auseinandersetzen und andererseits Bauwillige, Investoren und Vorhabensträger sich frühzeitig mit den Kommunen in Verbindung setzen, um Möglichkeiten der Inanspruchnahme der Ausnahmeregelungen zu klären.
Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.
Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung1. einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:a) der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,b) der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oderc) der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,2. städtebaulich vertretbar ist und3. auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.
Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(1) Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient:1. der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.Hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Bei Vorhaben nach den Nummern 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung bleibt die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls unberührt.
(2) Für die Zustimmung der Gemeinde nach Absatz 1 Satz 1 gilt § 36a entsprechend.
(3) Im Außenbereich sind die Absätze 1 und 2 nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1, Absatz 2 oder § 34 zu beurteilen sind. § 18 Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 Satz 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ist anzuwenden.
(4) Die Befristung nach Absatz 1 Satz 1 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann.
(5) Wird ein Vorhaben nach Absatz 1 zugelassen, können in entsprechender Anwendung der Absätze 1 bis 4 auch zugelassen werden:1. den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke,2. Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen.
(1) Vorhaben nach § 31 Absatz 3 und § 34 Absatz 3b sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig, auch wenn die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; § 36 Absatz 2 Satz 2 zweiter Halbsatz gilt entsprechend.
(2) Die Gemeinde kann der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag innerhalb angemessener Frist geben, höchstens jedoch innerhalb eines Monats. In diesem Fall verlängert sich die nach Absatz 1 Satz 4 anzuwendende Entscheidungsfrist um die Dauer der Stellungnahmefrist.
(3) Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung kann nur im Rahmen des Rechtsbehelfsverfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft werden.
auf der Internetseite “Gesetze im Internet” - Baugesetzbuch (BauGB)