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Mit medial großer Aufmerksamkeit wurde durch das “Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung” vom 27. Oktober 2025 (BGBl. I Nr. 257) das Baugesetzbuch BauGB geändert und der sogenannte Bauturbo im Bauplanungsrecht eingeführt Die neuen Ausnahmeregelungen sollen dezidiert Wohnungsbauvorhaben erleichtern. Diese Änderungen sind seit 30. Oktober 2025 in Kraft.
Bei den Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB), die Erleichterungen für den Wohnungsbau bringen sollen, sind drei grundsätzliche Fallkonstellationen zu unterscheiden mit
Zum einen ermöglicht der neu formulierte § 31 Absatz 3 BauGB Befreiungen von den Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplans.
Zum anderen wurde § 34 BauGB im Absatz 3a Nummer 1 Buchstabe b angepasst und ein Absatz 3b eingefügt. Diese beiden Absätze eröffnen jeweils Optionen, innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ohne verbindliche Bauleitplanung (Bebauungsplan) vom Erfordernis des Einfügens abzuweichen.
Es muss sich dabei jeweils um Wohnungsbauvorhaben handeln, je nach Anwendungsfall als Neuerrichtung oder Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude. Weitere Voraussetzung ist, dass die Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Das erfordert insbesondere, dass sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen haben. Ganz wesentlich ist jedoch, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (§ 34, (3a) BauGB) bzw. die Zustimmung der Gemeinde erfolgt. Die Gemeinde kann ihre Zustimmung „im Einzelfall und in mehreren vergleichbaren Fällen“ erteilen. Damit wird vom bisherigen „Atypik-Erfordernis“ bei Befreiungen abgesehen.
Noch viel grundsätzlichere Optionen, sogar für Bauvorhaben im Außenbereich, scheint der neue § 246e BauGB als „Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau“ zu versprechen, über den Abweichungen von den Vorschriften des Baugesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften beantragt und ggf. genehmigt werden können. Diese Regelung ist befristet bis zum 31. Dezember 2030. Bis zu diesem Zeitpunkt müsste ein entsprechend beantragtes baurechtliches Verfahren abgeschlossen sein. Allerdings gilt auch hier, dass die Vorhaben der Schaffung von Wohnraum dienen und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein müssen.
Entsprechend ist eine überschlägige Prüfung der Umweltauswirkungen erforderlich. Zeigt diese bei Vorhaben im Außenbereich voraussichtlich zusätzliche erhebliche Auswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Vorhaben im Außenbereich können auch nur beantragt werden, wenn sie im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, für die ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan gilt oder die als im Zusammenhang bebaute Ortsteile anzusehen sind. Was „räumlicher Zusammenhang“ konkret bedeutet, ist jedoch auslegungsbedürftig.
Entscheidend ist jedoch auch bei Anträgen unter Bezug auf § 246e BauGB die Zustimmung der Gemeinde, die wesentliche Voraussetzung für eine Genehmigung ist.
Für die Zustimmung der Gemeinde führt das Gesetz mit § 36a BauGB konkrete Regelungen ein. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung an Bedingungen knüpfen, mit denen der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten.
Für die Zustimmung der Gemeinde gilt eine Genehmigungsfiktion, wenn nicht innerhalb von drei Monaten die Zustimmung versagt wird. Die Gemeinde kann zum Vorhaben eine Öffentlichkeitsbeteiligung als Anhörung durchführen, mit einer Stellungnahmefrist von längstens einem Monat. Die Frist für die Genehmigungsfiktion verlängert sich in einem solchen Fall entsprechend um diesen Zeitraum.
Wesentliche Voraussetzung ist für alle Fallkonstellationen ist, dass das Vorhaben
Die entscheidende Rolle bei der Umsetzung der Neuregelungen nimmt somit die Gemeinde ein. Die neuen Instrumente eröffnen den Kommunen neue Entscheidungsspielräume, insbesondere für die Nachverdichtung im Innenbereich und die Aktivierung bestehender Potenziale. Zugleich ist ihre Anwendung mit erhöhter planerischer Verantwortung verbunden. Die kommunale Zustimmung darf nicht beliebig erteilt oder verweigert werden. Sie ist Teil des Genehmigungsverfahrens und unterliegt damit der gerichtlichen Kontrolle. Ohne nachvollziehbare, gemeinwohlorientierte Kriterien drohen Klagerisiken, politische Kontroversen und eine Schwächung der Planungshoheit der Gemeinden. Gerade angesichts der vorgegebenen gesetzlichen Fristen ist somit wichtig, dass einerseits sich die Gemeinden sowohl mit ihren städtebaulichen Vorstellungen als auch Entscheidungsprozessen auseinandersetzen und andererseits Bauwillige, Investoren und Vorhabensträger sich frühzeitig mit den Kommunen in Verbindung setzen, um Möglichkeiten der Inanspruchnahme der Ausnahmeregelungen zu klären.