Praxisinformationen und Diskussionsstand zum Gebäudetyp E

Innovatives Bauen, wie es der Gebäudetyp E will, erfordert per definitionem, von den sogenannten anerkannten Regeln der Technik abweichen zu können. Dafür rechtssichere Vereinbarungen zu ermöglichen, ist das Ziel der Initiativen zur Änderung des Privatrechts, insbesondere einer Anpassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs mit seinem Werkvertragsrecht und Mangelbegriff.

Es gibt Stimmen, die behaupten, dass bereits die aktuelle Rechtslage genug Möglichkeiten für einen Gebäudetyp E böte. Man müsse lediglich den Rechtsrahmen richtig anwenden.  Dazu hat das Bundesbauministerium einen Ratgeber herausgegeben, an dem die Bundesarchitektenkammer BAK und die Bundesingenieurkammer BIngK mitgewirkt haben. Er enthält Hinweise zu wirksamen Vereinbarungen mit dem Bauherrn sowie Planungsbeispiele (Geschossdecken, Elektroinstallation, Norm-Innentemperatur). Hinzu kommt eine Rechtsprechungsübersicht zur Abweichung von anerkannten Regeln der Technik.

„Leitlinie und Prozessempfehlung“ als pdf-Datei zum Download

Bauordnungsrechtlich bleiben beim Gebäudetyp E die grundsätzlichen Schutzziele aus § 3 der Bauordnungen, insbesondere der Schutz von Leben und Gesundheit sowie die Sicherung der öffentlichen Ordnung, unangetastet. Das Bauordnungsrecht hat diesbezüglich auch nur einen öffentlich-rechtlichen Mindeststandard zu gewährleisten. Konterkariert wird dies inzwischen jedoch durch gesellschaftlich induzierte Komfortansprüche und eine Verschiebung des Schutzniveaus nach oben über die konkretisierenden Regelungen der Bauordnungen bzw. in den diesen nachgeordneten Vorschriften bis hinein in die bauaufsichtlich eingeführten Technischen Baubestimmungen (vgl. MVV-TB). 

Durch die Gewährung von Abweichungs- und Befreiungsmöglichkeiten in den Bauordnungen, für deren Beurteilung nur die Orientierung an den Schutzzielen des § 3 maßgeblich ist, lässt sich bauordnungsrechtlich ein einfaches und innovatives Bauen im Sinne des Gebäudetyps E durchaus realisieren. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg ist diesbezüglich beispielsweise mit den §§ 56 und 73a Absatz 1 bereits sehr aufgeschlossen. Andere Bundesländer ziehen durch Änderungen ihrer Regelungen teilweise – mit vollmundigen Versprechungen, wie beispielsweise Bayern – nach, ohne dass sie bisher dabei die baden-württembergische Regelungsfreiheit erreichen.

Im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung vom 5. Mai 2025 zur 21. Legislaturperiode hatten sich die Parteien auf Aussagen zum einfachen und kostengünstigen Bauen geeinigt:

• „Baustandards werden vereinfacht und der Gebäudetyp E abgesichert. Die Bindungswirkung von Normsetzungen durch Selbstverwaltungsorganisationen wird überprüft und auf ein sicherheitsrelevantes Maß zurückgeführt. Um den Gebäudetyp E zivilrechtlich zu ermöglichen, wird eine gesetzliche Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder vorgenommen. Das Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik stellt künftig keinen Mangel mehr dar: Die unabhängige Stelle zur Kostenfolgeprüfung von DIN-Normen wird eingesetzt. Durch serielles, modulares und systemisches Bauen heben wir Beschleunigungspotenziale.“

Auf dieser Basis haben das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen gemeinsame Eckpunkte zum Gebäudetyp E erarbeitet und am 20. November 2025 vorgelegt. Diese sehen vor, dass es zukünftig für Vertragsparteien einfach und rechtssicher möglich sein soll, einen Gebäudetyp E zu vereinbaren. Zugleich soll der Gebäudetyp E in der Praxis etabliert werden.
Eckpunkte für ein Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz)
 

In einer Auftaktveranstaltung am 10. Dezember 2025 haben BMJV und BMWSB einen Stakeholder-Prozess zu den Eckpunkten Gebäudetyp E eröffnet. Die Eckpunkte und das weitere Verfahren zum Beteiligungsprozess wurden den Stakeholdern erläutert und es gab es die Gelegenheit für erste Stellungnahmen. Zu dem Prozess sind verschiedene Interessengruppen und Institutionen eingeladen, insbesondere die Bau- und Planungspraxis, Verbraucher- und Mieterschutzverbände, die Bundesländer sowie die Justiz. Die Bundesarchitektenkammer ist beteiligt. In den kommenden Monaten soll gemeinsam mit den Stakeholdern konkretisiert werden, wie die zivilrechtlichen Regelungen des Gebäudetyp-E-Vertrags aussehen können. Außerdem sollen gemeinsam Einzelmaßnahmen erarbeitet werden, um den Gebäudetyp E in der Praxis zu etablieren. Die Ergebnisse des Stakeholder-Prozesses sollen anschließend die Grundlage dafür sein, praxistaugliche gesetzliche Regelungen zum Gebäudetyp-E-Vertrag zu erarbeiten.

Weitere Informationen beim Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
 

147. Bauministerkonferenz am 20./21.11.2025 in Würzburg

„Die Bauministerkonferenz bittet die Bundesregierung nachdrücklich darum, einen neuen Gesetzesentwurf zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus zu erarbeiten, insbesondere um die umfangreichen Erleichterungen zu flankieren, die bereits in den Landesbauordnungen normiert sind bzw. dort eingeführt werden sollen.
Die Bauministerkonferenz bittet die Bundesregierung, bei der Erarbeitung des Gesetzesentwurfes die im Koalitionsvertrag formulierten Ziele zu berücksichtigen, weshalb vor allem eine qualitative Reduktion der Aufklärungspflichten in Bezug auf die über bauordnungsrechtlich regulierte Beschaffenheitsmerkmale (Mindeststandards) hinaus gehenden Standards zu erreichen ist.
Kumulativ sollte die Einführung standardisierter Aufklärungen inkl. Gesetzlichkeitsfiktion sowie eine Reformierung des selbstständigen Beweisverfahrens geprüft werden.“ 
Beschlüsse der 147. Bauministerkonferenz am 20./21.11.2025 in Würzburg

142. Bauministerkonferenz am 23. und 24. November 2023 in Baden-Baden 

Gegenstand in mehreren Tagesordnungspunkten und Beschlüssen waren bei dieser Sitzung auch das einfache und experimentelle Bauen bzw. der Gebäudetyp E, u.a. mit diesen Beschlüssen:
„Die BMK unterstützt weiter die Überlegungen zum einfachen und experimentellen Bauen. Sie hat deshalb Abweichungsmöglichkeiten in der MBO umgesetzt, damit ihn die Länder in ihren Bauordnungen möglichst einheitlich einführen. Zugleich hat die BMK mit der Neufassung des DIN-Länder-Vertrages eine grundlegende Neustrukturierung der Baunormung veranlasst. In Zukunft sind die technischen Normen so darzustellen, dass das öffentlich-rechtlich erforderliche Mindestniveau transparent und auch frei im Internet zugänglich sein wird. 
Die Länder erwarten, dass flankierend die notwendigen Anpassungen im Zivilrecht – wie dies vom Bund angekündigt wurde, umgesetzt werden.“
„Die Bauministerkonferenz stellt fest, dass mit der Neufassung des zum 1. Januar 2024 in Kraft tretenden DIN-Länder-Vertrages die Grundlage dafür geschaffen wurde, dass in den „Baunormen“ eine Trennung bauaufsichtlicher Mindestanforderungen von weitergehenden Anforderungen erfolgt. So kann von den am Bau Beteiligten zukünftig auf die bauaufsichtlichen Mindestanforderungen Bezug genommen werden, um die hohen Baukosten zu senken.“
„Die Bauministerkonferenz bittet die Bundesregierung, zeitnah einen Gesetzentwurf vorzubereiten, mit dem Änderungen am Zivilrecht vorgenommen werden, um von nicht zwingend notwendigen technischen Normen bei Bauvorhaben abweichen zu können.“
„Die Bauministerkonferenz wird auch zukünftig nur neue Vorschriften und Normen einführen, wenn diese sich positiv insbesondere auf niedrigere Baukosten, das einfache Bauen oder die Reduktion des bürokratischen Aufwandes auswirken.“
„Mit dem DIN-Ländervertrag haben die Länder sichergestellt, dass in technischen Normen künftig Mindeststandards und verzichtbare Anforderungen unterschieden werden. Damit wird auch die notwendige Anknüpfung für die Umsetzung des Gebäudetyp E hergestellt.“ 
„Die Bauministerkonferenz spricht sich zugleich für eine Optimierung des Normungswesens und insbesondere für eine Begrenzung der Kostenfolgen der Normung aus.“
Beschlüsse der 142. Bauministerkonferenz am 23./24.11.2025 in Baden-Baden

Stadt, Land, Wohnugnsbau
Einfach Bauen: Gebäudetyp E

In Bayern laufen aktuell 19 Pilotprojekte zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen im Sinne des Gebäudetyp-E. Es nehmen Wohnungsbauunternehmen, aber auch Kommunen sowie der staatliche Hochbau teil. Die Teilnehmer der Pilotphase sollen mit kreativen und innovativen Ansätzen den aktuellen Herausforderungen begegnen. Bei den Vorhaben handelt es sich sowohl um Neubaumaßnahmen als auch um Bauen im Bestand. Die Pilotprojekte werden von Prof. Elisabeth Endres, Technische Universität Braunschweig, und ihrem Team wissenschaftlich begleitet mit dem Ziel, die Auswirkungen der innovativen und abweichenden Planungsansätze auf Qualität und Kosten der Gebäude zu untersuchen.

Informationsseite des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr:
Gebäudetyp E in Bayern

Mit dem „Haus fast ohne Heizung“ in Ingolstadt wurde im November 2025 das erste der Pilotvorhaben zum Gebäudetyp-E in Bayern fertiggestellt. Die Bauwerkskosten liegen mit 2.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche rund 15 Prozent unter denen konventioneller Mehrfamilienhäuser. Das Gebäude kommt ohne klassische Heizungsanlage aus. Eine Kombination aus holzfasergefüllten Wärmedämmziegeln, kompakter und massiver Bauweise sowie cleverem Lüftungs- und Wärmekonzept (Sonneneinstrahlung und interne Abwärme) ermöglicht behagliche Temperaturen ohne Heizung. Das Projekt folgt dem „2226‑Prinzip“. Sensorisch gesteuerte Lüftungsflügel regulieren die Temperatur und Lüftung in jedem Raum Im Ausnahmefall kommt ein Heizpapier im Fußboden als minimale Not-Heizung zum Einsatz. Der Bauherr, die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt GmbH (GWG), hat beim Bau nach Möglichkeit recycelte und voll recyclingfähige Baustoffe verwendet

Der Gebäudetyp-E (e wie „einfach“ oder „experimentell“) ist eine Initiative der Bundesarchitektenkammer und der Architektenkammern der Länder mit dem Ziel, einen regulatorischen Befreiungsschlag für mehr Innovation zu wagen. Den Anstoß dazu lieferte die Baerische Architektenkammer.

Themenseite der Bayerischen Architektenkammer zum Gebäudetyp-e  

Innovatives Bauen, wie es der Gebäudetyp E will, erfordert per definitionem, von den sogenannten anerkannten Regeln der Technik abweichen zu können. Dafür rechtssichere Vereinbarungen zu ermöglichen, ist das Ziel der Initiativen zur Änderung des Privatrechts, insbesondere einer Anpassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs mit seinem Werkvertragsrecht und Mangelbegriff. Dies sollte durch ein „Gebäudetyp-E-Gesetz“ erreicht werden, das Bauen einfacher, günstiger und schneller machen soll. Insbesondere soll es ermöglichen, von reinen Komfort- und Ausstattungsstandards abweichen zu können, auch wenn diese als allgemein anerkannte Regel der Technik gelten mögen. 

Das Bundeskabinett hatte dazu einen vom Bundesjustizministerium erarbeiteten Gesetzentwurf noch am 6. November 2024 beschlossen. Der Gesetzentwurf sieht Änderungen im Bauvertragsrecht vor, die erleichtern sollen, von gesetzlich nicht zwingenden Standards abzuweichen. Dabei sollen Sicherheit und Wohngesundheit nicht beeinträchtigt werden, da die entsprechenden Vorgaben des öffentlich-rechtlichen Baurechts unverändert bleiben. Die genauen Änderungen in §650a und §650o des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) wurden im Regierungsentwurf gegenüber dem Referentenentwurf von Juli 2024 nochmals deutlich angepasst. Nach dem Aus der Ampelkoalition und der Neuwahl des Bundestags wurde dieses Gesetzgebungsverfahren jedoch gestoppt und eine neue Initiative gestartet.

Regierungsentwurf vom 6. November 2024

Informationspapier zum Gesetzentwurf November 2024

Auch wenn es grundsätzlich als berufspolitischer Erfolg anzusehen ist, dass innerhalb relativ kurzer Zeit die Forderung nach einer neuen Art des Bauens zu einem Gesetzentwurf geführt hat, muss doch anerkannt werden, dass der Entwurf als solches seine Schwächen hat, was die durchaus breite Kritik daran zeigt. Diese beginnt bei den unklaren Begriffen, wie z.B. „den fachkundigen Unternehmen“ oder der Frage, wie definiert wird, was Normen mit ausschließlich Komfort- oder Ausstattungsmerkmale betreffendem Inhalt sind. Es geht weiter über die Hinweispflicht gegenüber Verbrauchern bei einem Abweichen von nicht geschuldeten Normen (!) oder der Anzeige des Abweichens einschließlich der Kostenauswirkungen beim Abweichen in „Gebäudebauverträgen“ bis hin zur Frage, ob es wirklich sinnvoll ist, überhaupt einen solchen neuen Vertragstyp zu schaffen, anstatt einfach die Regelungen zum Sachmangel in § 633 BGB zu ergänzen und vielem anderen mehr. Die Diskussion muss weitergehen.

Gutachten “Regelungsvorschläge zum kostengünstigen Wohnungsbau und Gebäudetyp-E Gesetz”
im Auftrag des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.
von Rechtsanwalt Michael Halstenberg; Düsseldorf, 23. April 2025